Introdução O presente capítulo tem por objeto informar potenciais ocupantes ou inquilinos a respeito das principais possibilidades disponíveis no mercado imobiliário corporativo brasileiro em um momento em que o país registra não somente um boom imobiliário assim como vem despontando no contexto global como um destino muito procurado por companhias do mundo inteiro para realização de   negócios. Sendo o Civil Law o instituto jurídico adotado pelo Brasil, todas as  modalidades de ocupação encontram-se portanto previstas no ordenamento jurídico brasileiro. Existem diversas modalidades previstas em lei, as quais poderão variar de acordo com as circunstâncias de cada caso, tais como situações envolvendo contratos com entidades públicas ou entre entidades privadas, demandando cada caso específico um determinado tipo de contrato.  Entre todos os possíveis contratos, destacam-se como os mais comuns o  contrato de compra e venda (onde ocorre  a  propriedade de fato e de direito),  além de outros onde ocorre a posse legal do imóvel tais como  contratos  de concessão, cessão de uso, arrendamento de terras de propriedade pública, locação comercial, comodato, e alienação fiduciária.  Com relação aos contratos entre entidades privadas, agentes atuando em  diversas áreas  e em diversos  níveis financeiros geralmente optam  pelo aluguel comercial,  ao invés da compra de edifícios, terrenos,  ou outro tipo de bem imóvel, principalmente para fins de  mobilização de capital.  Tal estratégia permite às empresas concentrarem-se em sua atividade principal, liberando desta forma o capital para oportunidades de negócios. Considerando que os dispositivos legais relativos a tais questões são bastante extensos, o presente artigo enfocará apenas os aspectos mais relevantes relacionados aos aluguéis comerciais, uma vez que são mais comumente adotados nos casos acima mencionados.  Principais Dispositivos Legais Questões relativas à documentação no tocante ao proprietário (locador) e locatário: Não é segredo para ninguém que a questão da locação no Brasil é bastante burocrática.  No entanto, tal fato concede às partes mais segurança na locação. Do ponto de vista do locatário no sentido deste último poder desfrutar da posse pacífica do imóvel,  e,  do ponto de vista do locador, que o locatário será capaz de cumprir com suas obrigações consoante os termos estipulados no contrato. Como existem muitos documentos que devem ser obtidos, recomenda-se  às partes consultarem um profissional experiente a fim de que este possa prestar toda a assistência necessária e por ocasião da apresentação de toda a documentação do imóvel, locador, locatário, a fim de verificar a existência de riscos na transação locatícia bem como elaborar  o contrato mais adequado.  Valor do Aluguel Com relação ao valor do aluguel estipulado na locação, o mesmo será determinado a exclusivo critério das partes, desde que o mesmo seja expresso em moeda nacional, uma vez que é vedado atrelá-lo à  taxa de câmbio ou ao salário mínimo. Sendo  a estipulação do valor do aluguel  de exclusiva responsabilidade das partes, o mesmo poderá ser livremente  alterado mediante acordo mútuo entre as partes através da celebração de um aditivo ao contrato de locação. As partes também poderão negociar o índice de reajuste do aluguel, entretanto, o que tem prevalecido no mercado de  locação corporativa é estipular o reajuste do  aluguel mediante   índice fornecido por instituições brasileiras tais como o  índice IGPM (Índice Geral de Preços do Mercado).   Além disso, apesar da prerrogativa das partes em  escolher o índice de reajuste, tal  correção não poderá ser feita em um período menor do que um ano, cuja impossibilidade traduz-se nos esforços do governo brasileiro no sentido de superar a inflação inercial. Ainda com relação ao reajuste do aluguel, de acordo com a Lei do Inquilinato, caso não haja acordo entre as partes, tanto o  locador quanto  o locatário poderão   ajuizar ação revisional  do aluguel , a fim de ajustá-lo ao preço cobrado pelo mercado.  Ressalta-se ainda que na locação corporativa, o locador não poderá exigir que o aluguel seja pago antecipadamente pelo locatário, uma vez que a Lei do Inquilinato proíbe expressamente tal prática.  Demais encargos e obrigações das partes No tocante às obrigações das partes e encargos, a Lei no. 8.245, promulgada em 18 de outubro de 1991, ( “Lei do Inquilinato”) estabelece alguns parâmetros que deverão ser observados na falta de provisões contratuais estipuladas em contrário. Tais obrigações e encargos estão em linhas gerais estipulados conforme o seguinte: Caberá ao locador:i) entregar o imóvel a ser alugado ao locatário para o uso convencionado ou presumido, ii) garantir durante a duração da  referida locação,  o uso pacífico do imóvel locado, iii) enquanto o imóvel estiver alugado, deverá manter a sua forma e a sua destinação.  iv), responsabilizar-se por quaisquer vícios ou defeitos anteriores à locação, v) fornecer, caso solicitação pelo locatário,  descrição detalhada sobre o estado do imóvel, antes que efetive a sua mudança, registrando seus defeitos, vi) entregar ao locatário recibo com discriminação dos pagamentos realizados sendo vedada a quitação genérica, vii) se houver, quitar as taxas de administração imobiliária e de intermediações, considerando as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador, viii) pagar os impostos e taxas, o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, exceto a disposição expressa em contrário no contrato. ix) apresentar ao locatário, os comprovantes de parcelas pagas quando solicitadas, e ,x) pagar as despesas extraordinárias de condomínio, i.e., aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício. Caberá ao locatário:i) pagar o aluguel, os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado. Caso contrário, saldar a dívida até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato. (ii) usar o imóvel para o fim convencionado ou presumido, de acordo com a sua natureza e com fim a que se destina, comprometendo-se a cuidar e zelar pelo imóvel como se fosse sua propriedade. (iii) no final da locação, devolver o imóvel, no mesmo estado em que recebeu para morar, exceto às deteriorações decorrentes do seu uso normal,(iv) Se o dano ou defeito que o imóvel sofrer for da responsabilidade do locador, informa-lo imediatamente sobre o ocorrido, tomando também a mesma atitude nas eventuais turbações de terceiros. (v) reparar rapidamente os danos ao sob sua responsabilidade ao imóvel, provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes, ou prepostos. (vi) não modificar a forma interna e externa do imóvel sem o consentimento prévio do locador,vii) entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa, ou exigência de autoridade pública mesmo que  dirigida ao locatário,  viii) pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz, gás, água e esgoto. ix) permitir ao locador ou seu mandatário de fazer a vistoria do imóvel mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que o mesmo seja visitado e examinado por terceiros, de acordo com as disposições contratuais legais,x) cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos, xi) pagar o prêmio do seguro de fiança, exii) pagar as despesas ordinárias de condomínio. A lista supramencionada não é obrigatória podendo inclusive ser alterada pelas partes. A título de exemplificação, e de um modo geral, ao invés do locador responsabilizar-se pelo pagamento de impostos e taxas, e pelo prêmio de seguro complementar contra fogo relativo ao imóvel,  é pratica bastante comum os contratos estabelecerem que tal obrigação será de responsabilidade do locatário. Estas questões devem estar bem claras para as partes, seja com base em dispositivo legal ou os termos do contrato de locação expressamente mencionando tais questões com vistas a  evitar discussões futuras e animosidades entre as partes. Tributos e ImpostosNo que concerne os aspectos tributários de um contrato de locação, a principal diferença consiste em saber se o proprietário do bem é pessoa física ou jurídica, e se o mesmo reside ou não no Brasil. Ao alugar um bem, a pessoa física estará sujeita ao recolhimento do imposto de renda, apurado conforme tabela progressiva que pode chegar até 27,5%. As Empresas tratam os valores recebidos a título de aluguel como uma receita, estando, portanto, sujeitas ao recolhimento de  contribuições sociais (tais como PIS e COFINS, 1 alíquota combinada de 9,25% sobre a receita bruta) e de tributos incidentes sobre o ganho de capital (IRPJ e -CSLL, cujas alíquotas combinadas totalizam 34%).2  Caso o proprietário dos bens não resida no Brasil, os valores remetidos ao exterior também estarão sujeitos ao imposto de renda retido na fonte, à alíquota de 15%, podendo ser aumentada para 25% caso o destinatário dos valores resida em países considerados paraísos fiscais ou de tributação favorecida.3 Em algumas circunstâncias, possuir imóveis por meio de pessoa jurídica não residente pode resultar em  um planejamento fiscal mais eficiente. Benfeitorias em Imóveis  De modo semelhante à clareza recomendada na avaliação e estipulação das obrigações de cada uma das  partes, as cláusulas relacionadas a pagamentos e reembolso de despesas resultantes de benfeitorias realizadas no imóvel geralmente feitas pelo locatário que estiver ocupando o imóvel deverão ser também expressamente mencionadas no contrato. Cabe ressaltar que a própria lei diferencia os tipos de benfeitorias visando facilitar a negociação entre as partes no que tange esta questão. Dependendo da natureza das obras realizadas e benfeitorias feitas, as quais  poderão variar entre (i) necessárias, (ii) úteis, ou (iii) voluptuárias, decorrem daí diversas  implicações. As benfeitorias necessárias são aquelas essenciais para a manutenção e conservação do imóvel,  ou que evitam que ele se deteriore. Exemplo: reparos  de um telhado visando evitar infiltrações de água,  ou substituição dos sistemas  hidráulicos danificados, As benfeitorias úteis são aquelas que aumentam ou facilitam o uso do imóvel locado, como a construção de uma garagem, o fechamento de uma varanda, ou a instalação de grades de proteção nas janelas, a fim de tornar a propriedade mais confortável, segura, ou ampliar a utilidade do imóvel. Benfeitorias voluptuárias são as benfeitorias de mero deleite ou recreio, que não aumentam ou facilitam o uso habitual do imóvel, tais como obras de jardinagem e decoração. A Legislação Brasileira estabelece que todas as benfeitorias necessárias feitas pelo locatário, mesmo sem o prévio consentimento do locador, devem ser ressarcidas ao locatário, salvo se expressamente disposto em contrário no contrato. As benfeitorias úteis, caso autorizadas pelo locador, também deverão ter o seu respectivo valor devidamente ressarcido ao locatário.   Quanto às benfeitorias voluptuárias, o lei do Inquilinato estabelece que estas não são indenizáveis pelo locador, e devem ser retiradas finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel. As partes poderão acordar em quais destes parâmetros elas incluirão no  contrato ou não.  Sublocação: Uma prática comum no mercado imobiliário, a sublocação dependerá do prévio e expresso consentimento do locador. Em geral, a sublocação ocorre sempre que um imóvel locado por um locatário é ocupado por outra pessoa, que se compromete a pagar os custos relativos ao imóvel, tais como aluguel e demais encargos. A sublocação no Brasil não é uma prática generalizada ou recorrente uma vez que os locadores costumam escolher a fim de manter o controle sobre quem efetivamente está fazendo uso do imóvel. As mesmas disposições legais aplicáveis à locação também se aplicam à sublocação.  Em consequência, a sublocação é automaticamente rescindida finda a locação conforme previsto no artigo 15 da Lei do Inquilinato. Em tal hipótese, o sublocatário poderá ajuizar ação de reparação de danos em face do sublocador.  Uma sublocação não autorizada caracteriza o descumprimento do contrato de locação, uma vez que a autorização para a sublocação requer a autorização expressa do locador. Portanto, uma sublocação não autorizada poderá resultar na rescisão antecipada do contrato de locação, inclusive na obrigação de pagar a pertinente multa.  É igualmente importante destacar que o aluguel relativo à sublocação, pago pelo sublocatário ao sublocador,  não deverá ser superior ao valor original do aluguel da locação, caso isto venha a ocorrer, o sublocatário terá o direito de  reduzir o aluguel pago ao sublocador para o valor exato e original do aluguel da locação.   Cláusula de VigênciaCaso se queira evitar o risco de rescisão do contrato de locação  em razão da  venda do imóvel ora locado, será necessário inserir no contrato de locação uma cláusula de vigência em caso de venda do imóvel, e consequentemente alterar os registros  do   imóvel.    Consequentemente, é altamente recomendável que o inquilino ou ocupante, ao alugar um imóvel, exija esta cláusula de vigência em caso de venda do imóvel, e imediatamente registre o contrato junto ao Cartório de Registro de Imóveis (RGI), com vistas a salvaguardá-lo em caso de venda futura do imóvel locado.  Direito de PreferênciaA lei Brasileira adota a doutrina do Direito de Preferência,  concedendo ao ocupante do imóvel a possibilidade de fazer valer o seu direito de adquirir o imóvel em igualdade de condições com terceiros relativamente ao mesmo bem. Neste sentido, de acordo com o  Artigo 27 da Lei do Inquilinato o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado no caso de venda, promessa de venda, transferência ou cessão de direitos ou dação em pagamento, devendo o locador dar conhecimento do negócio  ou  venda ao locatário,  o qual deverá aceitar a proposta, sob pena de caducar caso não se manifeste de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta do locador, no prazo de trinta dias. Para efeitos de consistência, a comunicação enviada pelo locador ao locatário  deverá expressamente conter todas as condições do negócio, e, em especial, o  preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que a documentação do imóvel pode ser examinada pelo locatário.   Caso o  locatário venha a ser preterido no seu direito de preferência, o mesmo poderá reclamar as perdas e danos, ou,  depositando o preço e demais despesas  do ato da transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no Cartório de Imóveis.Ocorrendo a aceitação da proposta pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarretará a este a responsabilidade pelos prejuízos causados, inclusive responsabilização por lucros cessantes.  Além disso, caso o imóvel esteja sublocado em sua totalidade, caberá ao sublocatário o direito de preferência e se forem vários os sublocadores, a preferência caberá a todos. Medidas Judiciais por falta de  pagamento do aluguel e descumprimento contratualNa hipótese de falta pagamento do aluguel ou descumprimento do contrato de locação, o provimento judicial a ser pleiteado pelo locador é uma ação judicial conhecida como ação de despejo mediante a qual o locador requer ao juiz competente que profira sua  decisão determinando o  despejo do locatário inadimplente e em seguida a  retomada do imóvel pelo  locador. Caso a referida ação obtenha uma decisão favorável junto ao  tribunal de justiça, uma ordem de despejo será concedida para que o locatário desocupe o imóvel num prazo de 15 a 30 dias. O locador fará jus a  requerer em juízo uma liminar inaudita altera parte a fim de despejar o locatário do imóvel, mediante depósito de um montante correspondente a três meses de aluguel.  Tal decisão liminar deve ser exclusivamente justificada por uma das hipóteses previstas no Artigo 59 da Lei do Inquilinato, sendo as seguintes hipóteses listadas abaixo as mais importantes em se tratando de locações corporativas:  (i) o descumprimento do acordo no qual tenha sido ajustado o prazo de seis meses para o locatário desocupar o imóvel,  (ii) a permanência do sublocatário no imóvel, uma vez extinto o contrato de locação, (iii), havendo a necessidade de se realizar reparos urgentes no imóvel, determinados pelo poder público, que não possam ser normalmente executados com a permanência do locatário no imóvel, ou, se ele se recuse a consenti-las. (iv) o locatário deixar de apresentar garantia válida depois de decorrido um  período de 30 dias desde a data de notificação do locador. (v) o término do prazo do contrato de locação, (nesse caso, a ação deve ser ajuizada num prazo de 30 dias após o termino do contrato, caso contrário, a locação será considerada como prorrogada, sob as mesmas condições, por prazo não estipulado, beneficiando o locatário) ou(vi) a falta de pagamento do aluguel e demais encargos, caso não sejam apresentadas garantias válidas de acordo com os termos do contrato de locação. Como vimos acima, o locador poderá ter diversas razões para ajuizar uma ação de reintegração de posse em face do locatário.  O locatário por sua vez não será deixado a sua própria sorte e impedido de refutar o pedido de retomada do imóvel, pois caso o locatário faça o devido depósito, dentro do período concedido, a ordem de despejo será cancelada. Garantia prestada ao locador – Garantias da Locação Nos contratos de locação, como em qualquer outro tipo de contrato, é comum à parte que concede temporariamente o uso do bem, neste caso o locador, exigir uma garantia que assegure que o locatário cumprirá com suas obrigações contratuais. As diversas espécies de garantias exigidas nos contratos de locação são rigorosamente regulamentas pela legislação brasileira, sendo somente admitidas as seguintes modalidades de garantia:  (i) caução, (ii) fiança, (iii) seguro de fiança locatícia, e (iv) cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Independentemente da  modalidade de garantia acordada entre as partes, o locador não poderá exigir mais do que uma modalidade de garantia para o mesmo contrato de locação, sob pena de nulidade de todas as garantias apresentadas. A caução poderá ser prestada sob a forma de um bem móvel ou imóvel, e em ambos os casos, sua validade dependerá de seu registro perante o Cartório de Registro de Títulos e Documentos ou o Registro Geral de Imóveis, respectivamente. A caução prestada em dinheiro não poderá ultrapassar o montante equivalente a três meses de aluguel, e deverá ser depositada em uma conta poupança autorizada e regulamentada pelo poder público, e todas as vantagens decorrentes do levantamento do respectivo montante será em benefício do locatário. É também possível prestar caução sob a forma de valores mobiliários  e ações. Entretanto, em caso de insolvência, falência ou liquidação da sociedade emitente, tal garantia  deverá ser substituída dentro de 30 dias. Também,  a  fiança apresentada pelo locatário pode ser emitida por um banco –  carta de garantia-  ou pessoa física. Raramente utilizada em contratos de locação, o seguro de garantia de obrigações contratuais é uma garantia na qual o emissor compromete-se a indenizar o locador por quaisquer danos ao imóvel decorrentes do contrato de locação. Esta modalidade de garantia dispensa a obrigação do locatário de depender de um fiador, e assegura que o  locador receberá o aluguel durante o período da locação.Além disso, o Artigo 39 da Lei do Inquilinato prevê que salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias prestadas pelo locatário  se estende até a efetiva rescisão do contrato e entrega do imóvel ao locador, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado.   Esta disposição demonstra que enquanto o contrato de locação permanecer em vigor, a garantia, geralmente a fiança, permanecerá válida. Entretanto, o Artigo 835 do Código Civil Brasileiro prevê que o fiador poderá exonerar-se da fiança concedida, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante (60) sessenta dias após a notificação do credor (locador). Nesse sentido, verificamos que apesar de ficar mantida a obrigação  do fiador de prestar  garantia durante todo o período de validade do contrato locatício, o fiador poderá,  a seu exclusivo critério, isentar-se de tal obrigação, em qualquer tempo,  resultando na obrigação do locatário de apresentar outra garantia válida ao locador, sob pena de rescisão do contrato de locação. É importante ressaltar que o locador poderá também exigir a substituição da modalidade de garantia ou um novo fiador, nos seguintes casos: (i) morte do fiador, (ii)  ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente, (iii) alienação ou  gravação de todos os bens do  fiador, ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador, (iv) exoneração do fiador, (v) prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo, (vi) desaparecimento dos bens móveis dados em garantia, (vii) desapropriação ou alienação do imóvel dado em garantia. (viii) exoneração da garantia constituída por quotas de fundo de investimento, (ix) liquidação ou encerramento do fundo de investimento, e (x) prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. Vale ressaltar ainda que independentemente do tipo de garantia, esta deverá cobrir todas as obrigações do locatário, tendo o locador a prerrogativa de notificar o locatário para que este último ofereça nova garantia dentro do prazo de 30 dias, sob pena de rescisão do contrato de locação. Prazo e resolução do contrato de locação As locações poderão ser por prazo determinado ou não.  Na primeira hipótese, o prazo da locação é estipulado entre as partes, não havendo quaisquer restrições legais quanto à sua duração.   De acordo com o Artigo terceiro da Lei do Inquilinato, o contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo. Somente se uma das partes for  casada há  uma limitação para o contrato não ser acordado  por um período igual ou superior a dez anos sem a  anuência do outro cônjuge.  Na falta de vênia conjugal, a parte que for casada  não estará obrigada a observar o prazo excedente do contrato e   poderá requerer ao competente juízo que julgue tal prazo excedente nulo. Caso o contrato de locação não estipule um prazo de validade, qualquer parte  poderá rescindir o contrato mediante notificação com 30 (trinta) dias de antecedência, caso  o contrato não estipule outro prazo. Rescisão Antecipada do Contrato de Locação O contrato de locação poderá ser rescindido nas seguintes hipóteses: i) mediante  acordo mútuo entre as partes, ii) resultante de descumprimento legal ou contratualiii) por falta de pagamento do aluguel e/ou demais encargos, iv) havendo a necessidade de se realizar reparos urgentes no imóvel, determinados pelo poder público , que não possam ser executados com a permanência do locatário no imóvel, ou, se ele se recuse a consenti-las. É importante esclarecer que o locatário ou inquilino  é a única parte que pode de forma unilateral e imotivada rescindir o contrato de locação antes do término do prazo contratual,  correndo por conta deste  os encargos aplicáveis  previstos em lei, no contrato,  ou ordem judicial. Se o contrato estabelecer um prazo específico, o locatário poderá rescindir o contrato mediante of pagamento de multa previamente acordada entre as partes, ou determinada em juízo, caso não haja previsão/acordo nesse sentido.  Geralmente, a multa contratual devida pelo locatário é calculada proporcionalmente ao tempo que faltar previsto no contrato, sendo o valor da multa reduzido à medida que o contrato for avançando.    De acordo com o estabelecido pela lei, o locatário ficará dispensado do  pagamento da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito,  o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência. Caso o imóvel seja vendido durante a vigência do contrato de locação,  a locação poderá continuar ou não, a qual dependerá de determinadas circunstâncias. Conclusão As questões inerentes aos contratos que regem a ocupação de áreas por companhias para  a realização de suas atividades devem ser analisadas caso a caso, uma vez que estão sujeitas à disposições legais específicas segundo  as partes,   a locação e a localidade em questão. Mesmo no caso de aluguéis comerciais, cuja regulamentação é bastante extensa, deve-se tomar medidas cautelares com vistas à se evitar problemas durante a vigência da locação.  Salientamos no presente artigo alguns dos pontos chaves da questão. Entretanto, os demais devem ser igualmente observados. Assim sendo, a assistência de um profissional com larga experiência nas áreas regulatória e imobiliária é uma ferramenta de prevenção especialmente importante e valiosa, uma vez que os custos resultantes de uma decisão estratégica equivocada podem ser altos,  porque  muitas vezes o “barato pode acabar saindo caro”. Kincaid Mendes Vianna AdvogadosAvenida Rio Branco, 25 – 1º, 2º e 15º andares – Centro, CEP: 20090-003, Rio de Janeiro – RJ, BrazilTel: +55 21 2276 6200 / Fax: +55 21 2253 4259 / URL: https://www.kincaid.com.br