Em 31 de outubro de 2023, entrou em vigor a Lei nº 14.711/2023, conhecida como “Marco Legal das Garantias”, que trouxe alterações substanciais nos institutos jurídicos da alienação fiduciária e hipoteca, garantias imobiliárias comumente utilizadas atualmente.

Uma das principais inovações trazidas ao instituto jurídico da alienação fiduciária é que o devedor poderá constituir alienações fiduciárias sucessivas sobre o mesmo imóvel para garantir novas dívidas. Neste sentido, as alienações fiduciárias sucessivas apenas serão válidas caso a alienação fiduciária anterior seja devidamente cancelada, o que, indubitavelmente, resulta em maior proteção ao credor e, consequentemente, à garantia outrora efetivada.

Na hipótese de excussão da dívida garantida pela alienação fiduciária, todos os credores poderão receber o resultado da venda do imóvel, desde que respeitada a ordem de anterioridade de registro das garantias.

Com relação às hipotecas, essas garantias imobiliárias podem ser executadas, a partir da publicação da Lei, de forma extrajudicial, nos termos do artigo 9º, assemelhando-se ao procedimento extrajudicial de execução da alienação fiduciária que é realizado perante o competente Registro de Imóveis.

Além disso, a referida Lei permitiu a utilização de uma mesma garantia imobiliária para acautelar outra dívida autônoma com o mesmo credor. Desta feita, essa modalidade de recarregamento da garantia deverá respeitar os seguintes limites: (a) o valor máximo da dívida inicialmente garantida e (b) o prazo da garantia original.

Por fim, outra novidade apresentada pela Lei nº 14.711/2023, é que o credor não precisará realizar o pagamento do Imposto de Transmissão (ITBI) quando da execução da hipoteca, sendo exigível apenas quando da adjudicação do imóvel.