– Executivos da Motiva, holding que controla as concessionárias ViaQuatro e ViaMobilidade, afirmaram ao site Metro Quadrado que a empresa pretende levar a governos estaduais e ao governo federal discussões sobre novos modelos de financiamento para sistemas de transporte sobre trilhos.
O tema surgiu após uma viagem de um grupo de executivos à Ásia, com visitas a sistemas na China e em Cingapura, onde a expansão de metrôs e trens urbanos é associada a receitas não tarifárias.
As concessionárias ligadas à Motiva (antiga CCR) está à frente das operações das linhas 4-Amarela e 5-Lilás (metrô) e das linhas 8-Diamante e 9-Esmeralda (trens metropolitanos) em São Paulo.
No tour na Ásia, a comitiva avaliou principalmente o chamado modelo rail plus property, no qual a implantação de novas linhas é acompanhada do desenvolvimento imobiliário em áreas acima ou no entorno de estações, com a receita ajudando a financiar o investimento em infraestrutura.
Na prática, esse tipo de arranjo busca capturar parte da valorização imobiliária gerada pela chegada dos trilhos. Em vez de depender apenas da tarifa e de subsídios públicos, o projeto passa a ter uma fonte adicional de recursos com empreendimentos comerciais, corporativos, logísticos ou residenciais vinculados a estações, pátios e faixas de domínio.
Exploração imobiliária já vislumbrada pelo Metrô de SP
Em mercados asiáticos, a exploração imobiliária aparece como um dos pilares de financiamento e, em alguns casos, representa parcela relevante da receita das operadoras.
A ideia não é exatamente inédita: o Metrô de São Paulo já tem realizado estudos similares para projetos como a Linha 20-Rosa, mas a discussão esbarra em regras contratuais e regulatórias. Uma das questões é que concessões de mobilidade costumam ter prazos por volta de 30 anos, considerados curtos para parte dos ciclos de retorno típicos do setor imobiliário.
Outra dificuldade é definir como seriam tratados os ativos desenvolvidos nessas áreas ao fim dos contratos, além de estabelecer mecanismos claros de repartição de riscos e de remuneração.
O tema também se conecta ao custo elevado de implantação de linhas metroferroviárias e ao intervalo longo entre o início das obras e o início da arrecadação tarifária. Nesse período, o financiamento costuma depender de aportes públicos e de estruturas de crédito com garantias complexas.
A ideia descrita pelos executivas da empresa coloca o desenvolvimento imobiliário como uma forma de reduzir parte desse “vazio” financeiro, especialmente em projetos de expansão com grande potencial de valorização urbana.
Além do componente imobiliário, a publicação relata que a Motiva também observou iniciativas de digitalização e tecnologias de gestão em sistemas asiáticos, com aplicações voltadas a automação, monitoramento e análise de dados operacionais. Esses elementos são tratados como complementares à discussão de financiamento, por influência direta na eficiência de operação e manutenção.
Por enquanto, as propostas citadas pelos executivos aparecem como diretrizes e exemplos observados fora do país, e não como um plano formal já incorporado a contratos em vigor. Ainda assim, a sinalização de interesse no modelo reforça uma mudança de enfoque: discutir a expansão do transporte sobre trilhos não apenas como obra pública financiada por orçamento e tarifa, mas também como um projeto urbano capaz de gerar receitas associadas ao uso do solo.