Em leilão amanhí, prefeitura abre mão de zoneamento e oferece incentivos para repovoar núcleo histórico degradado.

Títulos garantirão construções além do gabarito; venda de terra libera maior área à construção em 40 anos.

Um investimento de R$ 8 bilhões, a ser lançado oficialmente amanhí, promete reocupar a zona portuária do Rio, parte do núcleo original da cidade, hoje repleta de galpões e sobrados antigos degradados à beira da baía de Guanabara.

Embora a prefeitura anuncie a meta de quintuplicar em 15 anos o número de moradores (de 23 mil para 100 mil), as características do novo porto serão definidas pelo mercado imobiliário.

Haverá incentivos financeiros para a construção de moradias na área de 4,8 km 2 -equivalente ao retângulo formado pelas avenidas Paulista, 23 de Maio, Brasil e Rebouças, em SP. O Rio, porém, optou por não definir o zoneamento da região.

Graças à promessa de oferta de lotes públicos (60% da União), será a maior frente aberta à construção civil na cidade desde o início da urbanização da Barra da Tijuca, nos anos 1970.

Para atrair empresários, foi permitido o aumento de gabarito, por meio da compra de títulos imobiliários.

A prefeitura leiloará amanhí o lote de 6,4 milhões de Cepacs (certificados de potencial adicional construtivo) por R$ 3,5 bilhões. O repasse chegará a R$ 8 bilhões com a regularização e a venda dos terrenos públicos.

Os recursos pagarão obras de infraestrutura e serviços, contratados ao Consórcio Porto Novo (OAS, Odebrecht e Carioca). A mais emblemática será a derrubada do viaduto à beira-mar. Dois túneis o substituirão.

O vencedor do leilão deve ser um fundo com recursos do FGTS, controlado pela Caixa Econômica, único participante. Ele negociará os títulos no mercado.

O plano, esboçado antes da escolha do Rio para sediar a Olimpíada de 2016, acabou vinculado a ela. Entre as novas construções estarão as vilas de mídia e dos árbitros da competição -objetos de um concurso de projetos cujo resultado será anunciado depois do leilão.

CETICISMO

A revitalização do centro histórico tem apoio de urbanistas. Para eles, a expansão horizontal do Rio dispersa os gastos públicos e não faz sentido quando já há uma região bem servida -a zona portuária conta com metrô e estações ferroviárias.
É a melhor oportunidade de estancar a febre expansionista predatória que nos acomete há décadas, afirma Sergio Magalhíes, presidente da seção regional do Instituto dos Arquitetos do Brasil.

São apontados, porém, ao menos três riscos no plano: a compra dos Cepacs para especulação, sem construção dos imóveis; a expulsão de moradores pobres da área; e a construção civil não dar conta da tarefa.

A oferta de área é muito alta. Talvez fosse preciso congelar o licenciamento em outras regiões, mas a prefeitura abriu as Vargens ao mercado e está abrindo Sepetiba, diz o arquiteto Roberto Magalhíes, citando zonas longe do centro.

A vereadora Sonia Rabello (PV) aponta um quarto risco: falta de interesse pelos Cepacs. Para ela, o gabarito sem compra de potencial construtivo já é suficiente para atrair o mercado.

Se o negócio é tão bom, por que nenhum consórcio privado se inscreveu para disputar o leilão?

Segundo a Companhia de Desenvolvimento da Região do Porto, quatro edifícios em licenciamento contam com a compra de 76 mil Cepacs.

As empresas imobiliárias refutam as desconfianças. Argumentam que, com o crescimento econômico, há deficit de salas no centro para grandes empresas.

Roberto Kauffmann, do Sinduscon, diz que não faltará capital porque também há interesse de estrangeiros. A americana Tishman apresentou um dos 16 projetos já em licenciamento (sete para prédios residenciais).

Roberto Kreimer, da empresa que constrói o Aquário do Rio, prevê que os investimentos comerciais virão primeiro, mas serão seguidos pela população fixa.